Buck Consultants Internationaal (BCI) bracht de Nederlandse logistieke vastgoedmarkt in kaart: Perspectief op Logistiek Vastgoed 2022. De vastgoedmarkt bereikte in 2021 een recordopname van 3,6 mln m². Ruimteschaarste, arbeidsmarktkrapte en elektriciteitsnetproblemen zorgen dit jaar voor 10% minder vraag naar magazijnen en megadistributiecentra.
Logistieke topregio’s zijn volgens BCI: Tilburg/Waalwijk, Venlo/Venray en de regio Rijnmond-Rotterdam. In opkomst zijn regio’s buiten de Randstad en Zuid-Nederland.
Markt
De totale groei van logistiek vastgoed wordt voor 2021 door de leidende logistieke vastgoedpartijen geschat op 3,6 mln m², een forse groei tegenover de 3,1 mln m² in 2020. Daar zit ook duidelijk een corona-inhaaleffect in.
“De vraag is nog steeds fors, maar in de praktijk is het aantal locaties waar bedrijven met logistieke activiteiten terecht kunnen drastisch afgenomen. Ook arbeidsmarktkrapte is een steeds grotere zorg”, zegt René Buck, directeur Buck Consultants International. Die krapte in combinatie met gestegen bouwkosten zorgt er voor dat huurprijzen voor logistieke bedrijfsruimten dit jaar 3,5 tot 4% gaan stijgen.
Vorig jaar werd voor 5,3 miljard geïnvesteerd in logistiek vastgoed. Ruim 30 procent meer dan in 2020. Dat blijkt uit cijfers van vastgoedorganisatie CBRE. Ook in 2022 wordt naar verwachting weer 4,5 miljard euro geïnvesteerd in logistiek vastgoed.
Doordat veel beleggers logistiek vastgoed een solide belegging vinden, zijn de investeringsbudgetten (en dus ook de concurrentie) groot en dalen de Bruto AanvangsRendementen dit jaar naar verwachting met 40 basispunten.
Verwacht Bruto AanvangsRendement en huurprijs voor top logistiek vastgoed (Bron: Buck Consultants International, 2022)
Duurzaamheid
“Duurzaamheid van het gebouw speelt bij potentiële huurders een veel grotere rol dan twee jaar geleden. Veel nieuwe distributiecentra hebben geaccepteerde duurzaamheids-certificaten. Logistieke vastgoedpartijen willen graag meer zonnepanelen op het dak, maar dat lukt vaak niet, omdat het elektriciteitsnet vol is”, stelt Kees Verweij van BCI.
Ruimtelijke inpassing
Logistieke vastgoedontwikkelaars en -beleggers snappen dat een goed georganiseerde ruimtelijke inpassing van logistieke centra van groot belang is:
- Meer dan 80% van de ondervraagde experts verwacht dat de ‘discussie over de verdozing van het landschap’ de komende twee jaar in heftigheid zal toenemen. Zonder uitzondering vinden alle vastgoedpartijen dat meer aandacht voor architectonische vormgeving en landschappelijke inpassing dringend gewenst is.
- Aandacht voor brownfields (vestiging op bestaande bedrijventerreinen al dan niet als vervanging van huidige gebouwen) neemt in de hele logistieke sector toe. Van de nieuwe megadistributiecentra (meer dan 40.000 m²) is in de afgelopen jaren al 41% op brownfields gevestigd, terwijl dat juist voor dit soort grote distributiecentra lastig is (aankopen van gebouwen en percelen van meerdere eigenaren). Er is meer sturing door overheden gewenst, maar geen superconcentratie van vastgoed.
Gebrek aan personeel
De beschikbaarheid van personeel is een steeds grotere zorg in de logistieke vastgoedsector. “De logistieke bedrijven en ook de logistieke vastgoedpartijen zien dit nu als cruciale locatiefactor. De arbeidsmarkt is in bijna alle logistieke regio’s in Nederland krap, maar nog het meest in Noord-Brabant, Noord-Limburg en de Amsterdamse regio”, aldus Johan Beukema, partner bij Buck Consultants International. Er zijn op dit moment bijna 200.000 vacatures in logistiek.
De logistieke-vastgoedontwikkelaars en -beleggers zien het oplossen van het arbeidsmarktvraagstuk en het daaraan gerelateerde woonhuisvestingsprobleem van arbeidsmigranten vooral als een uitdaging voor logistieke bedrijven zelf.
Van heel groot naar iets kleiner
Grond is gelimiteerd. Toch zijn er mogelijkheden door herontwikkeling van bestaande locaties. Hoewel de belangstelling voor grote logistieke panden onverminderd groot blijft, verschuift ook een deel van de markt naar kleinere distributiecentra. Deze last mile hubs komen op, stelt CBRE. Denk aan een supermarkt als Picnic die aan de randen van steden kleinere hubs heeft. Voor beleggers is het heel interessant om nu snel te investeren in die strategische plekken.
Bron: BCI