Door de unieke combinatie van de gunstige ligging in Europa, de goede verbindingen met het achterland, de aanwezigheid van grote mainports, kennisinstituten en de expertise op het gebied van planning en ketenregie, heeft Nederland zich de afgelopen decennia ontwikkeld tot de Gateway to Europe. Cushman and Wakefield bracht de ontwikkelingen in de sector, en de behoefte aan vastgoed, in kaart.
Meer vraag naar faciliteiten voor fijnmazige belevering
Binnen Nederland onderscheidt Cushman and Wakefield twee segmenten: zo vinden stukgoederen vanuit de rest van de wereld via grootschalige XXL distributiecentra in Nederland hun eindbestemming elders in Europa, terwijl de fijnmazige belevering van consumenten in Noordwest Europa op minder grote schaal veelal nationaal en regionaal niveau wordt georganiseerd.
In 2020 werd 80% van de zoekvraag naar logistieke bedrijfsruimte door fijnmazige belevering gegenereerd. Ook collega JJL kwam in hun onderzoek tot die conclusie.
Nieuwe bezorgconcepten zoals Budbee of online vers leveranciers zoals Crisp, die zich richten op de directe levering van versproducten aan de eindconsument, vereisen een fijnmaziger distributienetwerk dan de op Europese XXL logistiek. Schaalvergroting enerzijds en pakketverkleining anderzijds hebben geleid tot een complexe last mile. Logistieke dienstverleners hebben hun aandacht gericht op oplossingen voor een efficiëntere stadslogistiek.
Strategische locaties
Vooral strategisch gelegen locaties in de grotere stedelijke regio’s van Nederland staan volop in de aandacht om met stedelijke cross dock centra de economische én maatschappelijke kosten van de last mile te reduceren. De combinatie van stijgende grondprijzen in en rondom de grootstedelijke regio’s en aanhoudende jacht van gebruikers naar deze strategische locaties zorgt ervoor dat steeds nadrukkelijker oplossingen in beeld komen die tot voor kort ondenkbaar waren in Nederland. Concepten als multi layer warehousing worden logistieke markt realiteit.
Daarbij wordt een breed palet van oplossingen verkend. Alternatieve oplossingen worden momenteel in de ons omringende landen gevonden. Zo bedient Amazon haar klanten in Duitsland met een omvangrijk netwerk van kleinere regionale distributiecentra. Daarmee zoeken bedrijven niet alleen naar een nieuwe relatie met de consument, ook de weg naar die consument toe biedt meerdere opties.
De trend van Big, Bigger, Biggest werd in 2020 minder. De meeste marktdynamiek deed zich voor in het segment tussen de 20.000 m2 en 40.000 m2, wat duidt op een trend naar fijnmaziger distributiemodellen.
Schaarste vraagt om lange termijn visie
Door de hoge transactiedynamiek van de laatste jaren is een grote schaarste aan hoogwaardige distributieruimte ontstaan. Hierdoor zijn huurprijzen in sommige markten fors gestegen, waarmee vooral gebruikers te maken hebben die op korte termijn een hoogwaardige distributieruimte nodig hebben.
Samengevat is de huidige ontwikkel ‘boom’ het gevolg van het feit dat er gelijktijdig voor gebruikers én beleggers ontwikkeld wordt, waarmee de risico op bubbelvorming in de markt niet ondenkbaar is. De aanhoudend hoge gebruikersvraag overtreft, of beter gezegd overstemt, alle verwachtingen, waarmee tot nu toe uiteindelijk elke logistieke ruimte een gebruiker vindt. Een blijvende focus op de juiste combinatie van locatie, gebouw én gebruikersvraag is de beste manier om te anticiperen op deze risico’s.
Lees de uitgebreide analyse hier: Cushman and Wakefield