De komst van zero-emissie zones doet de druk op logistiek Nederland alleen maar toenemen. Dit vraagt om meer samenwerking om de logistiek naar de stad te bundelen. Consultants Industrial & Logistics Bauwe Wouters en Femke van Amelsvoort van internationaal vastgoedadviseur Cushman & Wakefield zien dat door de kloof tussen beleidsmakers en gebruikers, maar ook tussen gebruikers onderling, verandering nog lang op zich zal laten wachten.
Mismatch
Er lijkt er sprake te zijn van een mismatch tussen het verkondigde beleid van gemeentes en provincies enerzijds en het gedrag van gebruikers anderzijds die nog steeds de voorkeur geven aan het gebruik van single user cityhubs. Maar ook tussen deze gebruikers onderling. Het voorkeur te geven aan een eigen gebouw en één marktsegment, zoals retail, horeca, bouw en facilitaire producten creëert afstand tussen gebruikers en bemoeilijkt een oplossing, aldus Cushman & Wakefield.
Uiteindelijk zullen de grote marktspelers het ideale toekomstbeeld van white label moeten gaan omarmen: neutrale hubs waar meerdere bedrijven van verschillende sectoren gevestigd zijn en de logistiek door een derde, onafhankelijke partij wordt geleverd. Logistieke stromen de stad in worden hierdoor geconsolideerd, met als gevolg een afname van congestie en een toename van efficiëntie bij de laatste meters de stad in.
Weerstand bij ondernemers
Maar eerdere pogingen laten zien dat er bij verladers en logistieke dienstverleners nog altijd weerstand bestaat tegen het combineren van vracht, omdat dit extra werk met zich meebrengt en de angst dat de concurrentie een kijkje in de keuken krijgt. Het feit dat veel bedrijven hun iconische manier van vervoer – een vorm van marketing die bijdraagt aan de beleving van een online aankoop – niet willen loslaten, ook vanwege het geringe vertrouwen in een extern tussenbedrijf als vervoerder van producten waar bedrijven nu zelf nog verantwoordelijk voor zijn, zal een extra uitdaging zijn om deze gedragsverandering te bereiken.
Tot die tijd is het clusteren van bedrijven in één gebouw (multi users) of meerlaagse gebouwen (multi layers) de enige tussenoplossing. Hierbij blijft het benodigde aantal vierkante meters vastgoed hetzelfde, maar krijgt het gebruik ervan een andere invulling: de ruimte wordt intensiever gebruikt door meerdere partijen of met slimmere technologieën, zoals het opladen van elektrische voertuigen op een gedeeld parkeerdek.
De consument is de dupe
Zolang de bedrijven de ruimte nemen – en krijgen – om ieder een eigen stadshub te gebruiken, laat een verandering lang op zich wachten en wordt de situatie op termijn onhoudbaar. De huurprijzen voor stadsdistributiecentra zullen door toenemende bouwkosten en schaarste van grond nog hoger worden en deze oplopende kosten zullen hoogstwaarschijnlijk worden doorberekend aan de consument.
Het uitblijven van gedragsverandering bij de bedrijven zelf, en samenwerking tussen bedrijven, zal er op den duur ook voor zorgen dat kleinere, opkomende partijen buiten de logistieke boot zullen vallen. Vastgoed aan de stadsranden zal te duur voor hen worden, waardoor levering een te grote kostenpost zal zijn. In het uiterste geval zal het logistieke systeem vast komen te zitten.
Samen meer doen met minder ruimte
Er is een andere methode nodig is dan de klassieke manier waarop stadslogistiek zich de afgelopen jaren heeft ontwikkeld. De uitdaging is vergelijkbaar met die van het actuele klimaatprobleem: hoe maak je iets urgent wat in de toekomst ligt en waarvan de negatieve gevolgen nu nog niet voelbaar zijn?
Gemeentes, provincies en bedrijven zouden elkaar nog meer moeten opzoeken in het gesprek over mogelijke oplossingen en de praktische uitvoering daarvan. Gebruikers zouden er op lange termijn baat bij hebben om het denken vanuit één concept (grond, gebouw, vervoer) los te laten. Gemeentes zouden er op hun beurt voor moeten zorgen dat functiedeling makkelijk wordt als gebruikers besluiten met elkaar op te trekken. Hierin is ook een cruciale rol weggelegd voor projectontwikkelaars en beleggers die nog intensiever met gebruikers moeten gaan samenwerken om een rendabel project neer te zetten.
De rol van de vastgoedadviseur
De rol van vastgoedadviseur als tussenpersoon is duidelijk: de ruimtebehoefte van gebruikers vervullen, vanuit ontwikkelaars bekijken hoe er een relevant en rendabel gebouw ontwikkeld kan worden en door nauw contact met de gemeente die op de hoogte is van de laatste ontwikkelingen van de wet- en regelgeving hetgeen effect heeft op de logistieke vastgoedmarkt. Door het verminderen van afstand tussen bovengenoemde partijen kunnen we uiteindelijk samen met minder ruimte meer doen, aldus Cushman & Wakefield
Bron: Cushman & Wakefield