De woningmarkt in Amsterdam staat onder grote druk, waardoor de gemeente jaarlijks duizenden nieuwe woningen wil bouwen. Veel van deze woningen komen in zogenoemde transformatiegebieden, waar voormalige bedrijventerreinen of kantoorlocaties zoals bij Sloterdijk, de NDSM-werf en Amstel III in Zuidoost worden omgevormd tot woon-werkwijken. Maar in dit transformatiewijken is voorlopig geen of amper een winkel, school, groen of speeltuintje te vinden.
Uit onderzoek van de Rekenkamer Amsterdam-Zaanstad blijkt dat de ambities van de gemeente niet in balans zijn met de financiële en praktische mogelijkheden. De gemeente moet scherper kiezen: meer budget óf minder bouwen.
Hoewel het aantal woningen en het aandeel betaalbare woningen nog net gehaald worden, worden de woningen steeds kleiner. Dat kan de betaalbaarheid onder druk zetten en leidt tot bijkomende kosten en een eenzijdige bewonerssamenstelling. Ook andere belangrijke wijkfuncties zoals groen, sportvoorzieningen, bereikbaarheid, veiligheid, duurzaamheid en sociale verbinding met omliggende wijken komen vaak in het gedrang.
Autoluw?
Een belangrijk onderdeel van het ontwikkelen van nieuwe wijken is dat de gemeente wil stimuleren dat mensen vaker gaan lopen, fietsen en het openbaar vervoer gebruiken. Autogebruik wordt daarom bewust ontmoedigd en er wordt minder ruimte voor auto’s gereserveerd. Dit geldt ook voor de herontwikkeling van bestaande gebieden. De ambitie om gebieden autoluw te maken, vormt op zichzelf al een ingrijpende verandering binnen de stad.
Bij gebiedstransformaties is het cruciaal dat het verminderen van ruimte voor auto’s zorgvuldig wordt afgestemd op de bestaande verkeersstromen. Zo zorgt het autoverkeer bij evenementen in het Arenagebied bijvoorbeeld voor veel drukte vin Amstel III, terwijl veilige verbindingen voor fietsers en voetgangers er nog niet zijn. Om autoluwe wijken mogelijk te maken, moeten dus eerst passende oplossingen worden gevonden, schrijft de Rekenkamer.
Tegelijkertijd maken bewoners en ondernemers zich zorgen over de bereikbaarheid van deze nieuwe gebieden. Die zorgen gaan met name over toenemende parkeerdruk, zowel in de transformatiegebieden zelf als in omliggende wijken, en over de beschikbaarheid van goed openbaar vervoer. Grote infrastructurele projecten, zoals een brug over het IJ bij de NDSM-werf West, vallen buiten de scope van veel transformatieprojecten. Toch zijn juist dit soort verbindingen essentieel om nieuwe autoluwe wijken goed bereikbaar te maken.
Gebrek aan realisme
De oorzaken liggen volgens de Rekenkamer vooral in een gebrek aan realisme bij gebiedsontwikkeling. De gemeente heeft beperkte invloed op tempo en inhoud van transformaties, en kampt met een financiële klem: er is niet genoeg geld of ambtelijke capaciteit om alle ambities waar te maken. Daarnaast sluit het gemeentelijke beleid niet altijd aan op de praktijk, bijvoorbeeld qua grondprijs of financiering van maatschappelijke voorzieningen.
Er worden wel oplossingen gezocht en soms ook gevonden — zoals meer flexibiliteit, succesvolle regelingen, en slimmere keuzes — maar dat is niet genoeg. De Rekenkamer Amsterdam concludeert dat er meer realisme nodig is om een goed evenwicht te vinden tussen de groeidoelstellingen en de mogelijkheden, zodat de stad van de toekomst echt compleet kan worden gebouwd.
Investeren in openbare ruimte
Een van de adviezen is dat de gemeente het uitgangspunt ‘de baat gaat voor de kost uit’ meer los zou moeten laten, als dit uitgangspunt in een gebied een financiële belemmering vormt om tijdig in het transformatieproces te kunnen investeren in de openbare ruimte en ‘placemaking’ op plekken waar dat kan in de bouwfase. Door investeringen en goed beheer verbeteren de leefbaarheid en veiligheid gedurende de transformatie. Dat is belangrijk voor de gebruikers van het gebied en het verhoogt de investeringsbereidheid van marktpartijen.
Complexe dilemma’s
Bij gebiedsontwikkeling ontstaan vaak dilemma’s door een tekort aan ruimte, geld en tijd, waardoor keuzes tussen ambities zoals woningbouw en groenvoorziening noodzakelijk zijn. Deze keuzes beïnvloeden niet alleen de nieuwe wijk, maar ook omliggende gebieden en de stad als geheel. Inzicht op verschillende schaalniveaus is cruciaal voor het versterken van sociale verbindingen tussen nieuw en bestaand. Dit vraagt om gedetailleerde analyses van voorzieningen en behoeften.
Participatietrajecten bieden vaak beperkte input, dus is regelmatig en laagdrempelig contact met bewoners en bedrijven belangrijk. Daarnaast is goede fysieke aansluiting met de stad essentieel, via infrastructuur zoals wegen en ov, maar zulke investeringen vallen vaak buiten het project. Voorbeelden als de NDSM-werf tonen hoe uitblijvende infrastructuur de bereikbaarheid belemmert.
Ook de overdracht van openbare ruimte naar gemeentelijk beheer verloopt moeizaam, zoals in Amstel III. Ten slotte spelen externe factoren zoals netcongestie een rol, met directe gevolgen voor de kwaliteit van nieuwe stadswijken.
In een reactie laat waarnemend wethouder Woningbouw Zita Pels weten de ‘ingewikkelde opgave’ die de Rekenkamer schetst wat betreft tijd, geld en ambities te herkennen. Tja…
Walther Ploos van Amstel.