De nieuwe Logistiek Vastgoed 2022 is zojuist verschenen. Een van de onderwerpen is de toekomst van duurzaam logistiek vastgoed en laadinfrastructuur. Stroom is het nieuwe goud in vastgoed… of, niet soms?
In gesprekken over stadslogistieke gebiedsontwikkeling wordt de laadvraag voor elektrische voertuigen door vastgoedontwikkelaars vaak gezien als corvee. Het is lastig, duurt lang en je hebt er eigenlijk geen verstand van. De laadinfrastructuur moet er simpelweg even komen. En, gelukkig zijn er veel marktpartijen die dat snel voor je willen oplossen. Kost wat, maar dan heb je ook wat.
De eerste ervaringen met zero emissie stadslogistieke hubs laten zien dat het inderdaad lastig is. Een van de eerste voorbeelden was UPS in London, maar ook AholdDelhaize, TSN Groen, Ikea en Deudekom en anderen delen graag hun ervaringen. Zeker als de zonnepanelen op het dak, ook nog hun energie moeten delen met (gekoelde) logistieke operaties en er veel zero emissie vrachtwagens en bestelauto’s van en naar het distributiecentrum rijden dan loop je al snel vast. Corvee dus? Allerminst denk ik.
De eerste ervaringen laten ook zien dat stroom een stevig verdienmodel in vastgoed kan zijn. Je kunt stroom goedkoop inkopen met een grootverbruikerstarief, of met eigen energie-opwekking regelen, en tijdelijke opslaan, en weer duur verkopen; charge what the market can bear. Met het lokaal balanceren van het aanbod van stroom, het opslaan van stroom en het leveren van stroom is voor slimme vastgoedondernemers goed geld te verdienen; smart charging. Het is een beetje als de telecommarkt twintig jaar geleden; nog alles behalve transparant…
Het ontwikkelen van een laadinfrastructuur is geen appeltje-eitje. Dat leert mijn persoonlijke ervaring in mij VVE. Wat een gedoe. Met welke partners doe je het, wie is eigenaar van de infrastructuur, hoe groei je mee met de stroomvraag, hoe verdeel je de investeringen, kosten en baten van de stroominfrastructuur (lokaal opwekken, opslaan en verdelen) en hoe richt je de smart charging control tower in? Dat vraagt om expertise, ondernemerschap en durf.
Een stadslogistieke hub van enige omvang kent straks 4.000 tot 6.000 laadsessies per dag voor bestelvoertuigen en personenauto’s; dat is een waarde van 40.000 tot 100.000 euro per dag. Dat is per jaar 10 tot 25 mln euro. Vastgoedontwikkelaars smullen daarvan; wat doet dat wel niet met de waarde van je bedrijvenpark? Geen wonder dat aanbieders ‘gretig’ inspringen op het corvee; winner takes all.
De boodschap is simpel. Stroom is het nieuwe goud met alle klimaatmaatregelen. Maar laat, of laad, je de caas niet van het brood eten; charging as a service. Als je het als corvee beschouwt, dan kun je jezelf lelijk in de hoek schilderen. Bij diesel is een gelijk speelveld met een vaste prijs aan de pomp. Bij elektrisch rijden geldt voor de kWh prijs aan de laadpaal een geheel ander speelveld. De eerste stap is het gewoon eens zelf door te rekenen. Wat is straks het laadprofiel van jouw huurders?
Walther Ploos van Amstel.